Thị trường nhà đất ở Đức đã hỗn loạn trong vài năm qua đối với cả người mua và người bán. Chúng tôi xem xét kỹ hơn để khám phá xem liệu đây có phải là thời điểm tốt để mua nhà hay không và triển vọng ra sao.

Quang cảnh những ngôi nhà ở Erfurt, Thuringia.

Đã có những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản ở Đức đang bắt đầu có sự thay đổi sau hai năm giá giảm. 

Nhưng các nghiên cứu khác nhau cho thấy tình hình vẫn không thể đoán trước được. 

 gần đây của nền tảng bất động sản ImmoScout24 cho thấy lãi suất giảm đang làm dấy lên mong muốn mua bất động sản một lần nữa, điều này thúc đẩy nhu cầu. 

Nền tảng bất động sản nhận thấy giá chào bán đang có dấu hiệu tăng, đặc biệt là ở các thành phố lớn của Đức. 

Giám đốc điều hành ImmoScout24 Gesa Crockford cho biết: “Do đó, chúng tôi cho rằng giá mua sẽ tăng trong tương lai”.

Ngược lại, Bausparkasse Schwäbisch-Hall dự đoán giá bất động sản ở Đức sẽ chậm lại thay vì có xu hướng đảo ngược. Hiệp hội xây dựng ước tính giá nhà sẽ giảm 1,7% vào năm 2024. Vào cuối năm 2023, các chuyên gia ở đó tin rằng mức giảm sẽ gần 2,8%. 

Vậy bạn nên làm gì nếu đang có ý định mua nhà? Chúng tôi xem xét các phân tích khác nhau hiện có để giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt. 

Tại sao giá bất động sản ở Đức có thể giảm?

Khi các cổng thông tin bất động sản báo cáo giá nhà tăng trong quảng cáo trực tuyến của họ, đây thường là những mức giá vẫn phải trải qua quá trình mua. Các căn hộ cuối cùng có thể được bán với giá thấp hơn mức giá được quảng cáo trực tuyến ban đầu - hoặc hoàn toàn không bán nếu người mua và người bán không đạt được thỏa thuận.

Đánh giá của Commerzbank là cũng như năm trước, có sự khác biệt lớn giữa kỳ vọng về giá của người mua và người bán. Người bán vẫn không sẵn sàng chấp nhận mức chiết khấu lớn và nếu nghi ngờ, họ sẽ đợi lâu hơn cho đến khi thị trường phục hồi.

Trong khi đó, người mua đang nhận ra rằng những lời đề nghị vẫn còn rất đắt. Theo ngân hàng, nhiều người không có khả năng tài trợ cho việc mua bất động sản với mức lãi suất hiện tại ở Đức. Và kỳ vọng Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) sẽ cắt giảm lãi suất nhanh và mạnh vẫn chưa thành hiện thực. 

Điều đó có nghĩa là số lượng giao dịch trên thị trường nhà đất thực sự diễn ra vẫn thấp hơn đáng kể so với trước khi lãi suất tăng vào năm 2022. Theo Commerzbank, điều này cho thấy thị trường bất động sản Đức có thể tiếp tục suy giảm.

Tại sao giá bất động sản ở Đức có thể tăng?

Nhìn vào mặt khác của đồng xu, chắc chắn có rất nhiều chuyên gia nói rằng nhà ở Đức lại đang được bán với giá cao hơn - kể cả ở Munich, nơi giá trước đó đã giảm mạnh.

Cùng với ImmoScout, công ty bất động sản toàn quốc McMakler cũng đã báo cáo những thay đổi về giá đó. Sự gia tăng các khoản cho vay bất động sản cũng cho thấy thị trường đã ổn định và chấm dứt tình trạng nhu cầu thấp.

Điều này là do lãi suất không còn có tác dụng ngăn cản như cách đây vài tháng. Ngay cả trước khi ECB đưa ra các quyết định về lãi suất, việc tái cấp vốn trên thị trường vốn đã trở nên thuận lợi hơn: thay vì 4% như thời kỳ đỉnh cao, lãi suất cho vay bất động sản có nhiều khả năng quay trở lại mức 3%.

Có sự khác biệt nào khi mua một căn nhà mới xây hay một căn nhà cũ không?

Theo quy định, những ngôi nhà hoặc căn hộ xây mới trực tiếp từ một nhà phát triển bất động sản khó có thể rẻ hơn vào thời điểm hiện tại - đặc biệt là do chi phí xây dựng cao.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng có thể sẽ có một số đợt giảm giá đáng kể đối với các căn hộ hiện có và các tòa nhà cũ, đặc biệt đối với các căn hộ có tiêu chuẩn năng lượng lỗi thời và cần được cải tạo.

Tuy nhiên, có một điều cần lưu ý là các ngân hàng thường yêu cầu phí bảo hiểm rủi ro cho những ngôi nhà có khả năng cần được tân trang lại do 

 và thuế CO2. Nếu người mua nhà cũ phải trả lãi suất 6% thay vì 3%, người mua chỉ có thể hưởng lợi từ việc giảm giá ở một mức độ hạn chế.

Hơn nữa, hiện vẫn chưa rõ những cải tạo nào mà chính phủ Đức sẽ cấp trợ cấp trong tương lai như một phần của luật pháp EU nhằm xây dựng trung hòa với khí hậu.

Vậy liệu đây có phải là thời điểm tốt để mua nhà tại Đức không?

Hầu hết các chuyên gia bất động sản đều đồng ý rằng sẽ có sự phục hồi trong suốt năm 2024 và giá nhà sẽ không giảm sâu hơn nữa. Hiện tại có thể coi là điểm thấp nhất vẫn chưa đạt được. Việc giảm giá có thể tiếp tục mặc dù dự kiến sẽ có các kỳ cắt giảm lãi suất của ECB vào mùa hè này.

Tuy nhiên vẫn còn mơ hồ. Các đại lý bất động sản đã báo cáo đã khuyến khích những người quan tâm đến việc mua nhà nên quyết định nhanh chóng, có thể giá sẽ tăng lên do giá thuê nhà đang tăng và nhu cầu cao cho nhà ở tại các trung tâm đô thị. Tuy nhiên, thị trường mua nhà, trong đó người mua tiềm năng dành thời gian và đàm phán về giá cả có thể vẫn tiếp tục. Trong một số trường hợp, việc mua căn hộ mới xây gần như không thể thực hiện được.

Đáng chú ý là Viện Kiel về Kinh tế Thế giới (IfW) vẫn chưa cho thấy thị trường ở Đức đã ổn định giá.

Dù có sự dao động mạnh mẽ hơn so với những thời điểm bình thường, Theo các chuyên gia những người mua có thể tận dụng trong các trường hợp cá nhân. Lý do chính cho những giá trị ngoại lệ này là số giao dịch thấp và do đó có ít dữ liệu hơn so với thông thường.

Nhưng nhìn chung, việc mua nhà là một quyết định cá nhân và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm tình hình tài chính, nhu cầu và khu vực bạn sống sẽ có xu hướng thị trường bất động sản riêng của nó.

IfW cũng đang thông qua việc công bố chỉ số bất động sản Đức (Greix), nơi mọi người có thể kiểm tra xem họ có thể mong đợi phải trả bao nhiêu cho một căn nhà trong khu vực của họ. Dữ liệu được thu thập dựa trên giá bán thực tế đã được kiểm chứng, vì vậy đáng để tìm hiểu khi bạn đang tìm kiếm thông tin.

Cũng có thể là một ý tưởng tốt để trò chuyện với một chuyên gia bất động sản chuyên nghiệp trong khu vực của bạn khi quyết định liệu có nên mua nhà không.

Đây có phải là thời điểm tốt để mua nhà ở Đức?