Giá thuê nhà tăng vọt, các cơ quan chức năng bất lực nhưng một dự thảo luật có thể giúp đỡ lại đang bị đình trệ trong nội các.

Giá thuê quá cao là một vấn đề ở ngày càng nhiều thành phố ở Đức.

Ai tìm kiếm một căn hộ ở các thành phố của Đức không chỉ đối mặt với nguồn cung khan hiếm mà còn với giá cả cao. Theo Viện Kinh tế Đức (IW), xu hướng này đã gia tăng trong những năm gần đây: Trong quý II năm 2024, số lượng căn hộ cho thuê tại bảy thành phố lớn nhất của Đức đã giảm 27% so với hai năm trước. Đồng thời nhu cầu vẫn cao dẫn đến giá thuê tăng.

Sự phát triển trên thị trường nhà ở hiện được một số người trong liên minh ba đảng (Ampel-Koalition) coi là mối nguy hiểm cho sự đoàn kết của xã hội. "Cơn sốt giá thuê nhà tại các thành phố lớn của Đức phải chấm dứt ngay lập tức," phó chủ tịch của SPD trong Bundestag, Dirk Wiese cho biết. "Chúng ta phải chấm dứt ngay việc lừa đảo những người thuê nhà, những người phải trả giá thuê cao hơn nhiều so với giá thuê trung bình trong khu vực."

Cụ thể, SPD yêu cầu cải cách điều khoản gọi là 'mietwucherparagrafen'.

Theo đó, các chủ nhà có thể bị phạt nếu họ yêu cầu giá thuê không hợp lý. Nếu giá thuê vượt quá 20% so với giá thuê trung bình trong khu vực, đó có thể là một hành vi vi phạm pháp luật hành chính và nếu vượt quá 50%, đó có thể là một hành vi tội phạm. Tuy nhiên, "hiện tại người thuê nhà phải chứng minh rằng chủ nhà đã lợi dụng tình trạng khan hiếm nhà ở và yêu cầu giá thuê không hợp lý,". "Tuy nhiên, việc chứng minh như vậy là gần như không thể trong thực tế."

Bộ trưởng Tư pháp Buschmann có lo ngại về tính hợp hiến

Giá thuê cắt cổ chỉ xảy ra khi người thuê nhà có thể chứng minh rằng không có căn hộ nào rẻ hơn trong khu vực. Đặc biệt tại các thành phố lớn, nơi mà căn hộ thường xuyên được đưa ra thị trường nhưng nhu cầu quá lớn khiến nhiều người xin thuê nhà thường xuyên bị loại, điều này rất khó thực hiện.

Axel Gedaschko, Chủ tịch Hiệp hội Liên bang các công ty Nhà ở và Bất động sản Đức (GdW), tố cáo “những con cừu đen” trong ngành.

Đã có những nỗ lực để điều chỉnh điều khoản này nhằm bảo vệ người thuê nhà tốt hơn. Sau khi một sáng kiến của Bundesrat năm 2019 thất bại dưới thời chính phủ liên minh CDU-SPD, bang Bayern đã đưa ra một dự thảo luật sửa đổi vào năm 2022. Theo đó, người thuê nhà sẽ không cần phải chứng minh rằng họ bị lợi dụng nữa. Thay vào đó, việc yêu cầu giá thuê quá cao trong điều kiện khan hiếm nhà sẽ bị coi là hành vi vi phạm.

Tuy nhiên, dự thảo luật này đang bị đình trệ trong nội bộ chính phủ. Phó chủ tịch Wiese của SPD kêu gọi Bộ trưởng Tư pháp Marco Buschmann liên quan mở đường cho đề xuất này. Tuy nhiên, chính trị gia của FDP từ chối điều đó, cho rằng dự thảo từ Bundesrat có vấn đề về pháp lý. Bởi nếu luật không còn có thể chỉ ra hành vi sai trái có thể bị khiển trách, thì chủ nhà sẽ khó bị trừng phạt. Hơn nữa, Buschmann cho rằng, "chỉ có xây dựng thêm căn hộ mới có thể giúp giảm giá thuê lâu dài," một phát ngôn viên của Bộ cho biết.

Hiệp hội Người thuê nhà bác bỏ lo ngại và đưa ra báo cáo đánh giá

Sự phản đối ý kiến của Buschmann đến từ Hiệp hội Người thuê nhà Đức, tổ chức đã yêu cầu một báo cáo pháp lý vào mùa xuân để xem xét tính hợp pháp của việc thay đổi luật và kết quả cho thấy dự thảo của Bundesrat là hợp hiến. Nếu điều khoản này được thay đổi, nó sẽ là biện pháp bảo vệ hiệu quả nhất cho người thuê nhà, Chủ tịch Hiệp hội Người thuê nhà Lukas Siebenkotten cho biết. "Tuy nhiên, với tình trạng pháp lý hiện tại điều khoản này hoàn toàn vô dụng."

Ngay cả từ phía các chủ nhà cũng yêu cầu có biện pháp đối phó với những người cho thuê nhà với giá cắt cổ. "Những con 'cừu đen' này đang lợi dụng tình trạng căng thẳng trên thị trường nhà ở, hành động không đoàn kết và gây hại cho ngành của chúng ta, một ngành vốn hoạt động với tinh thần xã hội và có trách nhiệm," Chủ tịch Hiệp hội Kinh tế Nhà ở Liên bang GdW, Axel Gedaschko cho biết.

Tuy nhiên, ông cũng nhận thấy có giới hạn trong luật pháp. "Cũng giống như việc ăn cắp cửa hàng bị cấm nhưng vẫn xảy ra, luật về thuê nhà cũng khó có thể xử lý những người cố tình vi phạm pháp luật." Vì vậy, những công cụ hiện có như 'mietpreisbremse' (cơ chế kiểm soát giá thuê) là đủ để chống lại việc cho thuê nhà với giá cắt cổ.

Chủ tịch công đoàn kêu gọi các văn phòng nhà ở và trung tâm việc làm

Chủ tịch Hiệp hội Người thuê nhà Siebenkotten không đồng tình: Cả 'mietpreisbremse' và 'kappungsgrenze' đều là các quy trình dân sự, nghĩa là người thuê nhà phải tự mình khởi kiện chủ nhà. "Với 'mietpreisbremse', có một hiệu ứng tâm lý: Nếu tôi đã vượt qua 80 người khác để thuê được một căn hộ, thì tôi sẽ không kiện chủ nhà ngay lập tức để buộc họ tuân thủ 'mietpreisbremse'."

Chính vì lý do này, một sự thắt chặt điều khoản về giá thuê cắt cổ, với việc thực thi bởi các cơ quan chức năng, có thể giúp ích. Giá thuê cắt cổ vượt quá 50% so với giá thuê trung bình trong khu vực tuy hiếm gặp, nhưng "điều này có thể xảy ra với các vi phạm pháp luật hành chính, khi giá thuê vượt quá 20% so với giá thuê trung bình."

Chủ tịch công đoàn Robert Feiger, người đứng đầu IG BAU, cũng nhấn mạnh một khía cạnh khác: Các cơ quan nhà nước không nên góp phần vào việc tăng giá thuê nhà quá mức. "Nếu nhà nước chi trả tiền thuê nhà quá cao khi hỗ trợ tiền thuê nhà và chi phí nhà ở, điều đó cũng có nghĩa là nhà nước đang tự mình đóng góp vào việc tăng giá thuê nhà." Feiger yêu cầu các văn phòng nhà ở và trung tâm việc làm kiện những chủ nhà cho thuê với giá cắt cổ. "Điều đó sẽ thực sự có tác dụng răn đe."

Dự thảo luật chống việc cho thuê nhà với giá cắt cổ đang trong ngăn kéo của Bộ trưởng