Mua bất động sản ở Đức với mục đích cho thuê đã trở nên phổ biến hơn trong những năm gần đây - mặc dù tỷ lệ sở hữu nhà tổng thể vẫn thấp so với phần còn lại của châu Âu. Vậy những ai nên cân nhắc điều này ở Đức? Chúng tôi đã nói chuyện với một chuyên gia.

Bất động sản cho thuê ở Đức có nhiều rủi ro giống như mua bất động sản để ở. Chẳng hạn, các khoản phí và thuế khoảng mười phần trăm giá mua có thể làm nản lòng nhiều người.

Nhưng theo Nick Mulder, CEO của Hypofriend, một công ty môi giới thế chấp dành riêng cho người nước ngoài - có bốn nhóm người chính có thể muốn xem xét lựa chọn này.

Bao gồm những người có thể có mức thuê rẻ hơn trong thành phố nhưng đơn giản là không thể mua được ngôi nhà mãi mãi mà họ mong muốn. Do đó, họ có thể cân nhắc mua một căn nhỏ - hoặc một căn ở thành phố rẻ hơn - mà họ có thể cho thuê và sử dụng để bổ sung thu nhập.

Những nhóm khác bao gồm những người có ý định ở lại Đức ít nhất mười năm, những người có thu nhập đủ cao để khấu trừ khấu hao tài sản vào thuế của họ, và những người muốn bổ sung lương hưu của họ bằng thu nhập từ việc cho thuê.

Những lợi thế là gì nếu tôi thuộc một hoặc nhiều nhóm này?

Mulder nói rằng một trong những điều quan trọng nhất khi mua bất động sản cho thuê ở Đức là đảm bảo rằng bạn sẽ giữ nó ít nhất 10 năm.

Đó là bởi vì khi hết thời gian 10 năm, bạn có thể bán nó và không phải trả thuế lợi tức vốn - ngay cả khi bất động sản không phải là nơi cư trú của bạn. Ở Đức, bán nơi ở chính của bạn không bị tính thuế lợi tức vốn sau hai năm - nhưng tùy chọn này áp dụng cho bất kỳ bất động sản nào bạn sở hữu tại Đức sau 10 năm.

Nếu thành công, bạn có thể lấy lại các khoản phí ban đầu với hiệu quả cao và còn hơn thế sau mười năm.

“Điều này là độc nhất toàn cầu,” Mulder nói. “Nó có thể rất có lợi.”

Đó không phải là lợi thế duy nhất mà Đức có so với các quốc gia khác. Một lợi thế khác là các điều kiện tài chính thuận lợi. Các khoản thế chấp ở Đức thường có các điều khoản và điều kiện giống nhau đối với bất động sản cho thuê cũng như bất động sản bạn mua để ở.

“Điều này không phổ biến ở nhiều quốc gia,” Mulder nói. Chi phí lãi suất cũng thường có thể được khấu trừ thuế nếu bạn sở hữu một bất động sản cho thuê ở Đức - điều không áp dụng cho bất động sản để ở của riêng bạn.

Các lợi thế về thuế cũng có thể đáng kể, với các thay đổi thuế gần đây có nghĩa là một số người có thể khấu trừ tới 40% giá trị bất động sản của họ ở Đức khỏi thuế trong bốn đến sáu năm đầu tiên sở hữu nó. Chủ sở hữu có thể khấu trừ mọi thứ từ khấu hao giá trị của tòa nhà (nhưng không phải đất) đến các cải tiến tiết kiệm năng lượng.

Trong nhiều trường hợp, Mulder nói rằng lợi nhuận vẫn có thể đạt được nếu bạn chuyển ra nước ngoài trong thời gian đó - miễn là quốc gia nơi bạn cư trú thuế mới có hiệp định thuế với Đức. Bạn chỉ cần giữ bất động sản ở Đức đủ lâu để tận dụng các lợi thế về thuế - để giúp bù đắp các chi phí ban đầu cao.

Rõ ràng, nếu bạn mua bất động sản cho thuê ở Đức - bạn cần phải ở lại trong một thời gian để bù đắp các chi phí ban đầu cao - bao gồm mọi thứ từ thuế chuyển nhượng đất đến phí công chứng. Việc mua bán nhà sau vài năm không hiệu quả ở đây như ở nơi khác - ngay cả đối với bất động sản để ở của bạn.

Bảo trì có thể là một chi phí liên tục, đó là lý do tại sao Mulder khuyên người mua nước ngoài nên mua các tòa nhà mới nếu có thể.

Cuối cùng, với các luật cho thuê mạnh mẽ ở Đức, tiền thuê nhà chỉ có khả năng tăng từ 2% đến 3% mỗi năm. Điều này có nghĩa là lợi nhuận chủ yếu sẽ đến khi bạn bán - không phải từ thu nhập cho thuê.

Tất cả những điều đó nói rằng, bất động sản cho thuê có thể hợp lý ở Đức cho một số loại người mua trung và dài hạn - những người có thể kiên nhẫn chờ đợi thêm nhiều năm.

Bạn có nên cân nhắc mua bất động sản để cho thuê ở Đức không?